Amerika’da Gayrimenkul Yatırım Süreçleri Nasıl İşlemektedir?

 Amerika'da Konutunuzu Belirleme

Konut seçiminde öncelik bütçe kararının alıcı tarafından belirlenmesi ile başlar. Amerika’da lisanslı emlak danışmanı profesyoneller, MLS (Multiple Listings Service) sistemi üzerinden ortak olarak aynı satılık ve kiralık portföyleri görüntülemektedirler. Bu sistemin avantajı emlak portföyünün şirketten şirkete veya emlak danışmanından diğer bir danışmana göre değişmemesidir.

Talebiniz üzerine hazırlayacağımız portföylerden beğendiklerinizi siz Amerika’da ikame ediyorsanız beraberce gezebilir eğer ABD dışında bulunuyorsanız emlak danışmanı ile video konferans yapabilir, Whattsapp üzerinden canlı aktarabilir veya fotolarını e-mail ile sizler ile paylaşabiliriz.       

 Teklif Aşaması

Emlak danışmanının paylaştığı konutlardan sizin satin alma niyetinde bulunduğunuz konut için teklifi hazırlayarak satin alma sürecindeki ilk adımı atıyoruz. Hazırlanan teklif siz Amerika’da bulunmaktaysanız ıslak imzanız alınırak yapılabilir. Bu süreçte ABD dışında bulunuyorsanız e-imza (DocuSign) sistemi üzerinden imzanız alınarak, imzalı teklif satıcı tarafının emlak danışmanına e-mail ile iletilir.

 Teklif Onayı ve Sözleşme Süreçleri

Sözleşme süreci alıcı tarafından verilen teklifin satıcı tarafından kabul görmesi ve satıcının teklifi imzalaması sonrası başlamış olur. Taraflar tarafında imzalanmış satın alma kontratı, belirli yükümlülükleri içermektedir ve kontrat hiç vakit kaybetmeden Title (bağımsız tapu devir şirketleri) veya Avukatlık şirketi ile paylaşılır. Kontratta gerekli eksik bir imza bulunduğu durumlarda ıslak imza veya e-imza (DocuSign) sistemi üzerinden imzanız alınarak işlemlerdeki eksik kısım tamamlanmaya çalışılır. Bu süreçten sonraki işlemler ayrıca Title (Noter) kuruluşu tarafından yönetilir ve takip edilir.

 Depozito’nun Yatırılması

Teklif onaylandıktan sonra depoziton’un Title (Noter) kuruluşu’nun veya üçüncü parti bir avukatlık firması’nın emanet hesabına alıcı tarafından yatırılması gerekir. Bu süreçte satışta olan konut MLS (Multiple Listings Service) sistemi üzerinden statüsü ‘satış aşamasında’ pozisyonuna geçer.

 Konutun Teknik Denetim Süreci

Satış kontratında bu süreç başlangıç ve bitiş süreleri önceden belirlenmiştir ve teknik denetim süreci satın alma işleminde, bulunduğunuz konut için önem arz etmektedir. Lisanlı bağımsız bir denetleme (Inspection) firmasını sizlere önerebilir onayınız sonucunda bu firma tarafından teknik denetim yapılabilir. Rapor haline getirilen bu teknik inceleme size sunulur ve olası aksaklıklar var ise bu rapor ile belirlenir. Raporda belirtilen aksaklıklar büyük ve zahmetli masraf kalemleri oluşturacak boyutta olması durumunda, belirtilen süre içerisinde olduğunuz taktirde yatırmış olduğunuz depozitonun tamamını iade alabilirsiniz.

 Satış Kontratı Aşaması

Teknik Denetim sonucunda olası durumlar değerlendirildikten sonra alıcı ve satıcı tarafın anlaştığı aşamada artık satış sözleşmesine geçilir. Sözleşme gereği nakit veya mortgage (kredi) kullanılacak ise farklı evraklar sözleşmeye eklenerek ilgili noktaya sizin için ulaştırmış oluruz.

Buradaki farklı işlemler değişkenlik göstermektedir detaylar için bizim ile iletişimde olunuz. İşlemleri kısaca özetlemek faydalı olacaktır;

 Nakit Konut Alımında Para Transferi ve Tapu Devri:

Title şirketi, alıcı ve satıcı için gerekli olan işlemleri (satıcının gerçek tapu sahibi olup olmadığı, konut üzerinde herhangi bir rehin ve haciz durumunun varlığını veya olası vergi borçlarının belirlenmesi v.b.) düzenler ve gerekli dökümanları taraflardan talep eder. Title şirketi detaylı bir analiz raporunu, alıcı ve satıcı tarafa ileterek olası tüm maliyetleri ve ödemeleri taraflar ile paylaşır. Alıcının Closing (kapanış) miktarını Title şirketine veya ilgili Avukatlık firması’nın, emanet hesabına yatırması ile alıcı kontratta belirtilen tarihte imzalar atılır ve satış sonuçlanmış olur. Tapu belgesi imza sonrası işlemi gerçekleştiren Title (bağımsız tapu devir şirketleri) veya Avukatlık şirketi tarafından alıcıya teslim edilir.

 Kredili Konut Alımında Para Transferi ve Tapu Devri

Amerika’da kredi ile konut yatırımı yapmak istediğinizde ister bizlerin yönlendireceği konusunda uzman Lender (mortgage kredi uzmanı) ister sizlerin çalışmak istediği banka ve kredi kuruluşları vasıtasıyla mortgage alabilirsiniz. Üstelik sadece Türkiye’de ikame ediyor olmanız durumunda dahi belli kriterleri karşılamanız dahilinde (örnek: toplam konut bedelinin %30 veya %40 kadarının peşin ödenmesi v.b.) mortgage kredisi kullanabilirsiniz. Amerika’da oturum ve yaşama izniniz ve finans kuruluşları nezdinde yüksek kredi notunuz olduğu durumlarda peşinat miktarı % 5 seviyesine kadar inebilmektedir.

Mortgage kullanımı için kredi kuruluşundan teklif verme öncesinden alınmış ön onaylı belge teklif aşamasında satıcı tarafa iletilmiştir. İlgili kredili kuruluşu yatırım yapılacak konut için Apprasial (ekspertiz/değerleme) talebini yine bağımsız şirketlerden talep eder ve sonucunu kredi sağlayıcısı ile paylaşır. Ekspertiz (apprasial) değeri kullanılacak kredinin tutarını belirlemede önemli faktördür. Kredinin onayı sonrasında alıcının konut sigortası yaptırması gereklidir ardından Title veya Avukatlık şirketi aynen yukarı nakit bölümünde özetlediğimiz süreçleri takip ederek satış işlemini gerçekleştirir.